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[财经] 棚改褪色后,故乡的高房价将走向何方?

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发表于 2018-12-13 17:10:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
  这一两年,三四线城市成了炒房最为凶猛的地方,棚改货币化安置是重要推手之一。不过,随着2018年棚改政策的转向,明年三四线城市楼市降温将是大概率事件。
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: J7 u3 m( j" q  O6 v  “回不去的故乡”0 y: V- t& ?9 L' c" M) R# E! Y
  
5 v" h1 s$ s& O) O: @) g  近一两年来,在三四线城市,房价成了人们讨论最多的话题。对比受调控政策影响的一二线城市房价,三四线城市房价一路高歌,逆势上涨。' o0 a; Y% H: |$ n1 ]! X
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  易居房地产研究院于11月底公布的《100城住宅价格报告》显示,三四线城市1万元以上均价水平已持续了15个月。2018年10月,包括宜昌、日照和北海等三四线城市房价同比增幅较大,增幅分别达到了54%、42%和39%。" \. l5 B% |1 L6 W
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  国家统计局发布的70个大中城市商品住宅10月份销售价格变动情况表明,位列涨幅前十名的城市中,一半以上都是三四线城市。- d( O* p  A1 Z  W
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  与三四线城市火热房价相对应的,是今年棚改计划的顺利实施。近期,各地通报了棚改进度情况:
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7 x+ X- o' v% z* l- Z  河北——2018年国家下达河北省的城镇保障性安居工程任务为开工23万套,基本建成6.5万套。截至2018年11月底,全省棚改开工23.5万套,完成年度任务的102.2%。
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7 b2 L+ R" a! s9 y; `  e  辽宁——截至11月底,全省棚户区改造新开工63357套,完成国家下达全年任务的101%。
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  湖南——截至11月底,全省各类棚户区改造开工建设288023套,为年度开工建设计划的100.71%,已提前1个月完成全年任务,122个县(市、区)均全面开工。9 T0 s5 u7 X" b5 ~2 z% H
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  从全国来看,今年11月14日,住房城乡建设部发布消息称,截至10月底,全国棚改已开工577万套,占年度目标任务的99%,完成投资15000多亿元。6 u0 E% H& R" o6 _
  
, L- V  s0 C  K) {: C  棚改褪色后,故乡的高房价将走向何方?
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  逐渐褪色的棚改货币化安置
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- k- j  f% l- S+ ?# ?# L% z. @  据第一财经报道,与往年情况相比,今年多地通报的棚改情况中均没有提及货币化安置比例。, B3 o! |4 F0 e2 F' s/ s" M
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  棚改货币化安置数据的“消失”,与相关政策的重大转变有一定关系。
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9 [; O+ p, f* l8 g/ J  棚户区改造作为重大的民生工程,一直受到政府的高度重视。从房地产市场的角度看,棚改会分流一部分购房需求,相当一部分棚改通过实物回迁的形式解决居住需求,有助于稳定房价。+ u# ]) w. F7 N8 B$ m
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  自2015年开始,政府开始“大力推动”棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是,政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而居民再到商品房市场上购置住房。
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" f8 i) X) W& t; w$ S  棚改货币化安置刺激了三四线城市的购房需求,它的副作用是拉动了房价,加深了投机炒房的氛围。
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) b4 Q4 x( ^. O7 X% \  今年6月底有消息称,国开行将棚改项目合同审批权收回总行,外界有声音称这是“棚改贷款审批暂停、货币化安置被叫停”的重要信号。8 w+ H, b3 q& S1 |+ a- ^
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  此后,有关棚改融资收紧的传闻四起。时隔大约半个月,7月12日,住建部召开棚户区改造工作吹风会,会议重要内容是“棚改不搞一刀切,因地制宜推进货币化安置”——这被视作政府对于棚改政策态度发生了重要转向。
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& X8 _$ @( D$ O7 p! v  具体来看,对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;对于商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。
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) F$ m3 ]! v, f. \' R1 p  10月8日,国务院常务会议传递出棚改工作新动向,即严格把好棚改范围和标准,调整完善棚改货币化安置政策。国常会还提出,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。' b  b& A2 B& O* o7 ]; q6 \
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  从这场会议透露的信息来看,棚改其实已经阶段性地完成了历史使命——成功消灭了三四线城市的楼市库存,因为当前库存规模已达到了历史最低点。从抑制房价的角度,货币化安置优惠政策可以适度退出,但要摒弃“一刀切”。, l* E9 I7 x2 S: F7 a1 b  |, g
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% q: M, K+ g# B+ N* L7 q  高房价还能撑多久?/ t2 h" O* e- N7 B- e. u
  
+ a% `/ [) \6 v3 ]  p7 }  对于即将到来的2019年,棚改政策还将迎来哪些变动?
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& S6 q2 j! s  |! o. {2 W  其实在今年10月25日,住建部副部长倪虹主持召开的部分省市座谈会上,已经透露出些许信息。这次会议明确,政府购买棚改服务模式取消,2019年棚改以发行专项债券为主。" p& c4 x. `5 E7 x& y* u
  
& R) F6 S9 }2 d4 |' {4 v& @  具体而言,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。最新的11月数据显示,11月地方政府专项债发行量明显下降至-332亿元,而去年同期为2,282亿元。# w: f# w6 J0 c/ m% T! r3 ?3 R" d
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  市场人士分析,叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险,尽管棚改新三年计划还将继续推进,但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。) K5 V" K+ i: H) ~( B5 q& y9 x* B
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  失去了棚改的支撑,以及在调控政策的影响下,三四线城市的高房价还能挺多久?; ]. y9 ]5 K* s% V
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  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于三四线城市的楼市来说,降温是大概率的。从需求上看,部分需求或是透支的,往往此类城市市场交易过热以后,会暂停一段时间,类似半年以上,这个时候容易带来市场交易的下行。
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% y( A+ s% o: G  B4 \  他指出,从动力上看,棚改政策有所调整,这在很大程度上也会影响此类城市的市场交易,或者说资金方面的来源会减弱。从房价来说,过去房价有冲高现象的,往往在这段时间会有小跌,这也基本上符合市场预期。很多城市的房价太高,而收入等水平没有跟进,以及部分二手房房源相对多,这都会牵制此类城市的新房交易和价格。
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5 p/ Z5 Z5 V- ~6 H7 I  此外,判断房价的中长期趋势,还需回到人口的问题上来。只有人口长期流入的城市,其房价才有长期上涨的空间。1 m3 f! N; l- |: p! `% L8 [. S
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  海通证券首席宏观分析师姜超团队曾撰文指出,根据常住人口增速来看,三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。“相比于一二线城市来说,三四线城市整体不具备房价长期上涨的基础。”

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